■2012年行政書士試験・民法第5問(債権)

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■担保責任(2012−31)【条文知識問題】

Aは甲土地についてその売主Bとの間で売買契約を締結したが、甲土地には権利等に瑕疵があった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものはどれか。

1) 甲土地の全部の所有権がCに属していたことを知りながらBがこれをAに売却した場合において、BがCからその所有権を取得してAに移転することができないときは、甲土地の全部の所有権がCに属していたことについて善意のAは、その事実を知った時から1年以内に限り、Bに対して、契約を解除して、損害賠償を請求することができる。

2) 甲土地の全部の所有権がCに属していたことを知らずにBがこれをAに売却した場合において、BがCからその所有権を取得してAに移転することができないときは、Bは、契約の時に甲土地の全部の所有権がCに属していたことについて善意のAに対して、単に甲土地の所有権を移転できない旨を通知して、契約の解除をすることができる。

3) 甲土地の一部の所有権がCに属していた場合において、BがCからその所有権を取得してAに移転することができないときは、Aは、甲土地の一部の所有権がCに属していたことについて善意であるか悪意であるかにかかわりなく、契約の時から1年以内に限り、Bに対して、その不足する部分の割合に応じて代金の減額請求をすることができる。

4) 契約の時に一定の面積を表示し、この数量を基礎として代金額を定めてBがAに甲土地を売却した場合において、甲土地の面積が契約時に表示された面積よりも実際には少なく、表示された面積が契約の目的を達成する上で特段の意味を有しているために実際の面積であればAがこれを買い受けなかったときは、その面積の不足について善意のAは、その事実を知った時から1年以内に限り、Bに対して、契約を解除して、損害賠償を請求することができる。

5) 甲土地についてCの抵当権が設定されていた場合において、Aがこれを知らずに買い受けたときに限り、Aは、Bに対して、契約を直ちに解除することができ、また、抵当権の行使により損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。

■解説

【難易度】難しい。民法改正に伴う補足事項がある(外部ブログ)。

1) 誤り。この場合買主は、「善意悪意を問わず」契約を解除し得るが(561条)、この解除権の行使には、短期の期間制限(除斥期間)はない(10年の消滅時効にはかかる)。藤岡−磯村−浦河−松本康宏他『民法W』第3版補訂(2009年、有斐閣)74頁。

2) 誤り。この場合善意の売主Bは、買主Aが「悪意」であれば「単にその売却した権利を移転することができない旨を通知して、契約の解除をすることができる」(562条2項)のである。買主Aが「善意」の場合、Bは損害を賠償して解除する必要がある。前掲藤岡他74頁。

3) 誤り。「悪意」の場合は契約の時から1年以内に限り、Bに対して、その不足する部分の割合に応じて代金の減額請求(563条1項)をすることができるのである。善意の場合は、代金減額請求を行使できる期間の起算点が異なる(564条)。

4) 正しい。565、563、564条。

5) 誤り。当該抵当権の行使によりAが土地の所有権を失った場合、Aの「善意悪意を問わず」契約を解除できる。また損害賠償についても買主の「善意悪意を問わない」(567条1、3項)。